惠誉警告美国办公楼价值或将崩溃 跌幅有望超过08金融危机时期

惠誉评级公司在周三(3月20日)发布的报告中指出，美国办公楼的价值可能会遭遇超过2008年房地产市场崩溃的暴跌，目前价格尚未见底。到目前为止，本轮周期内办公楼价值已经下跌了大约35%，虽然这个数字还低于全球金融危机期间47%的降幅，但最新情况表明下跌的势头并未放缓。

评级机构指出：“与此相比，在大萧条后的同一时间段内，房地产价值已经恢复至危机前高点的大约80%。”然而，目前的价值却处在近四年来的最低点，惠誉预测，与2008年的崩溃相比，未来的复苏将会更加缓慢。这种复苏进程的延长归因于持续的远程工作趋势、不利的再融资条件以及明显更高的利率。

根据高盛集团在2023年底的估计，选择在家工作的美国员工比例介于20%-25%之间，这大幅减少了对办公空间的需求。

这些因素可能会永久性地降低房地产的估值，并导致由商业抵押贷款支持的证券(CMBS)损失超出预期。

惠誉预计，商业抵押证券的违约率将超过大萧条之后的最高点。预计今年该违约率将从2月的3.6%跃升至8.1%，并在2025年达到9.9%。

惠誉进一步指出：“自2020年以来，以商业抵押证券为信贷支持的办公楼贷款违约情况已增加，并且到2022年已延续至四年以上，而这一数字在2009年至2019年间的前疫情平均值约为2.5年，这表明当前违约的办公楼贷款所涉及的物业的清算和损失可能持续到2028年甚至更长时间。”

办公楼领域的这些挑战是商业房地产更广泛困境的一部分。国际货币基金组织(IMF)在1月份警告，随着借款成本的上升侵蚀了该行业的融资可用性，房地产价格正面临近半个世纪以来的最陡峭下跌。

价值的下跌和更高的借款成本已迫使许多物业所有者与银行协商延长贷款到期期限。但分析师警告，这可能仅仅是推迟了不可避免的崩溃，因为到2027年将有2.2万亿美元的商业地产债务到期。高盛本周指出，延长和修改商业抵押贷款的趋势是无法持续的。

与此同时，违约贷款在担保贷款债务证券中占比增大，后者是一种将较高风险的商业房地产债务捆绑在一起的投资产品。在过去12个月中，担保贷款债务证券的困境激增了440%。